Σταματάει η πλήρης απαγόρευση πλειστηριασμών - Ποιες οι επιλογές για προστασία της πρώτης κατοικίας

Πώς θα μπορούν να σώσουν από την 1η Ιανουαρίου του 2015 οι δανειολήπτες την κύρια κατοικία τους από πλειστηριασμό

«Συνεργάσιμος Δανειολήπτης» που θα αποδέχεται να ρυθμίσει το δάνειό του και νόμος «Κατσέλη» είναι οι δύο λύσεις τις οποίες τα νοικοκυριά θα επιλέγουν από την 1η Ιανουαρίου του 2015 για να διασώζουν από τους πλειστηριασμούς την κύρια κατοικία τους.

Σύμφωνα με την "Ημερησία", ο υπουργός Ανάπτυξης Κώστας Σκρέκας δεν σκοπεύει να δώσει παράταση στις διατάξεις του νόμου 4224/2013, ο οποίος για το 2014 προστάτευε την κύρια κατοικία από τους πλειστηριασμούς υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις. Μόλις 3.000 υπάχθηκαν σε αυτό το καθεστώς προστασίας, ενώ στα δικαστήρια αξιοποιώντας τον νόμο «Κατσέλη» έχουν προσφύγει 100.000.

Έτσι κι αλλιώς, λένε πηγές, το πλαίσιο (4224/2013) αυτό ήταν προσωρινό μέχρι να ετοιμαστούν από τις τράπεζες οι διαδικασίες για τις αναδιαρθρώσεις των δανείων σύμφωνα με τον «Κώδικα Δεοντολογίας των Τραπεζών», τον «Συνεργάσιμο Δανειολήπτη» και τις «Εύλογες Δαπάνες Διαβίωσης». Επιπλέον, παραμένουν σε ισχύ τα άρθρα του νόμου «Κατσέλη», όπου ο δανειολήπτης προσφεύγοντας στο δικαστήριο μπορεί να σώσει την κύρια κατοικία του αξίας ακόμη και 450.000 ευρώ.

Αλλά, και σύμφωνα με τον «Κώδικα Δεοντολογίας των Τραπεζών» που περιλαμβάνει τους θεσμούς του «Συνεργάσιμου Δανειολήπτη» και των «Εύλογων Δαπανών Διαβίωσης», τα νοικοκυριά μπορούν συναινώντας ή ακόμη και απορρίπτοντας τις λύσεις των τραπεζών να προλαβαίνουν τους πλειστηριασμούς. Βέβαια, η βασική φιλοσοφία, του νέου πλαισίου που ξεκινά την Πρωτοχρονιά είναι πως με τις ρυθμίσεις των δανείων και τις χαμηλότερες δόσεις το σπίτι δεν κινδυνεύει να βγει στο σφυρί.

Τα βήματα και οι δυνατότητες για ανακοπή του πλειστηριασμού

Ο Κώδικας Δεοντολογίας Τραπεζών περιλαμβάνει αυστηρούς κανόνες σχετικά με τη συμπεριφορά των τραπεζών προκειμένου να διευκολύνονται οι οφειλέτες στην αποπληρωμή των δανείων τους, με την παροχή ρυθμίσεων και λύσεων που προβλέπονται από αυτόν. Λαμβάνονται υπόψη οι αρχές του «συνεργάσιμου δανειολήπτη» και των «εύλογων δαπανών διαβίωσης».

Αξίζει να σημειωθεί ότι από τη στιγμή που το δάνειο παρουσιάσει καθυστέρηση 30 ημερών μεσολαβεί ένα χρονικό διάστημα για επικοινωνία ανάμεσα στις τράπεζες και τους δανειολήπτες, στο οποίο ούτως ή άλλως δεν ξεκινούν οι διαδικασίες πλειστηριασμών.

Κάθε τράπεζα, λοιπόν, εφαρμόζει τα ακόλουθα στάδια κατά το χειρισμό δανειοληπτών που παρουσιάζουν καθυστερήσεις, καθώς και σε περιπτώσεις με ενδείξεις πιθανής καθυστέρησης: 1. Επικοινωνία με τον δανειολήπτη, 2. Συγκέντρωση οικονομικών και άλλων πληροφοριών, 3. Αξιολόγηση των οικονομικών στοιχείων, 4. Πρόταση των κατάλληλων λύσεων στον δανειολήπτη, 5. Διαδικασία εξέτασης ενστάσεων.

Η επικοινωνία με τον δανειολήπτη γίνεται ως εξής:

Επικοινωνία που αφορά δάνειο σε αρχική καθυστέρηση

Σε περίπτωση μη εμπρόθεσμης καταβολής δόσης, είτε ολόκληρης ή μέρος αυτής, σύμφωνα με το προσυμφωνημένο χρονοδιάγραμμα αποπληρωμής, η τράπεζα μπορεί να προβεί άμεσα στις πιο κάτω ενέργειες:

Επιχειρεί επικοινωνία με τον δανειολήπτη συμβουλευτικού χαρακτήρα με επίκεντρο τη διερεύνηση των αιτιών που ανέκυψαν και μπορεί να οδηγήσουν σε καθυστερήσεις, ώστε να εξετασθούν έγκαιρα τυχόν εναλλακτικές λύσεις.

Συνέχιση της επικοινωνίας στα επόμενα στάδια, γίνεται εφόσον συναινέσει ο δανειολήπτης.
Αν εκείνος δεν συμφωνήσει, τότε δεν κινδυνεύει να χάσει τον χαρακτηρισμό του «συνεργάσιμου».
Αν η καθυστέρηση ξεπεράσει τις 30 ημερολογιακές ημέρες η τράπεζα οφείλει να αποστείλει γραπτή ειδοποίηση στον δανειολήπτη μέσα στις επόμενες 15 ημερολογιακές ημέρες.

Αν περάσουν οι 15 εργάσιμες ημέρες από την αποστολή της προαναφερόμενης υποχρεωτικής γραπτής ειδοποίησης χωρίς ο δανειολήπτης να ανταποκριθεί, η τράπεζα οφείλει να του αποστείλει μέσα σε 15 ημερολογιακές ημέρες προειδοποιητική επιστολή για την προοπτική και τις συνέπειες του χαρακτηρισμού του ως μη «συνεργάσιμου».

Επικοινωνία με δανειολήπτες με καθυστερήσεις ήδη κατά τη θέση σε ισχύ του Κώδικα

Αν η καθυστέρηση ξεπερνά ήδη τις 30 ημερολογιακές ημέρες κατά τη θέση σε ισχύ του Κώδικα, δηλαδή η δόση εκκρεμεί πριν από την 1η Ιανουαρίου του 2015, αποστέλλεται γραπτή ειδοποίηση όχι αργότερα από έξι μήνες από την ισχύ του Κώδικα και παρέχεται προθεσμία 15 εργασίμων ημερών στον δανειολήπτη να ενταχθεί στο στάδιο 2. Δηλαδή να γνωστοποιήσει στην τράπεζα οικονομικά στοιχεία και άλλες πληροφορίες. Σε περίπτωση μη ανταπόκρισης, αποστέλλεται μέσα σε 15 ημερολογιακές ημέρες από τη λήξη της ταχθείσας προθεσμίας, προειδοποιητική επιστολή με νομικές διαδικασίες που πρόκειται να κινήσει η τράπεζα. Αφορά κυρίως στις περιπτώσεις δανειοληπτών, των οποίων ο αποχαρακτηρισμός ως συνεργάσιμων μπορεί να έχει συνέπεια τον εκπλειστηριασμό της κατοικίας που οι ίδιοι διαμένουν.

Σε περίπτωση κατηγοριοποίησης ενός δανειολήπτη ως «μη συνεργάσιμου», το ίδρυμα οφείλει να τον ενημερώσει για το γεγονός αυτό μέσα σε 15 ημερολογιακές ημέρες γραπτώς και να γνωστοποιήσει, κατ' ελάχιστον, τα εξής:

Το γεγονός ότι έχει ταξινομηθεί ως μη συνεργάσιμος και τον/τους ειδικότερους λόγους για την κατάταξή του ως «μη συνεργάσιμου».

Τις λεπτομέρειες αναφορικά με το χρονοδιάγραμμα, με βάση το οποίο το ίδρυμα προτίθεται να κινηθεί στο μέλλον (π.χ. διαδικασία ρευστοποίησης).

Τον κίνδυνο εκποίησης από το ίδρυμα τυχόν εξασφαλίσεων που έχουν παρασχεθεί από τους εγγυητές.

Αν ο δανειολήπτης και τυχόν εγγυητές θα εξακολουθούν να είναι υπόχρεοι για τυχόν εναπομένον υπόλοιπο μετά την ενδεχόμενη εκποίηση εξασφαλίσεων, καθώς και τον τρόπο και το επιτόκιο που αυτό θα εκτοκίζεται.

Το ενδεχόμενο τυχόν ανώτατα όρια χρεώσεων ή και προσαυξήσεων, προβλεπόμενα στη σύμβαση, να παύσουν να ισχύουν, υπό την επιφύλαξη της ισχύουσας νομοθεσίας.

Συνεργάσιμος δανειολήπτης

Το μεγάλο κέρδος για τον «συνεργάσιμο δανειολήπτη» είναι ότι μπορεί να πετύχει σε συνεννόηση με την τράπεζα εξωδικαστική διευθέτηση των οφειλών του γρήγορα και εύκολα, παραμένοντας πιστοληπτικά ενήμερος και διατηρώντας ένα αξιοπρεπές βιοτικό επίπεδο.

Ακριβώς με αυτόν τον στόχο και για να δημιουργηθεί μία σχέση εμπιστοσύνης μεταξύ τράπεζας και οφειλέτη έχουν καθοριστεί τα κριτήρια του «συνεργάσιμου δανειολήπτη».

Συγκεκριμένα, ένας δανειολήπτης είναι συνεργάσιμος όταν:

Είναι διαθέσιμος σε επικοινωνία με την τράπεζα και παρέχει πλήρη και επικαιροποιημένα στοιχεία επικοινωνίας. Δηλαδή, αριθμούς σταθερού και κινητού τηλεφώνου, ηλεκτρονική διεύθυνση, fax, διεύθυνση κατοικίας και εργασίας. Και ακόμα ορίζει κάποιο συγγενικό ή φιλικό πρόσωπο ως αντίκλητο επικοινωνίας για περιπτώσεις έκτακτης ανάγκης.

Απαντά σε ανακοινώσεις και επιστολές της τράπεζας με κάθε πρόσφορο μέσο εντός μίας εβδομάδας.

Ενημερώνει αναλυτικά και με ειλικρίνεια την τράπεζα σχετικά με την τρέχουσα οικονομική του κατάσταση. Επίσης ενημερώνει για τυχόν μεταβολή των οικονομικών του εντός δεκαπενθημέρου την τράπεζα.

Προβαίνει εκουσίως σε πλήρη και ειλικρινή γνωστοποίηση πληροφοριών, οι οποίες θα έχουν σημαντικές επιπτώσεις στη μελλοντική οικονομική του κατάσταση, εντός 15 ημερών από την ημέρα που θα περιέλθουν σε γνώση του. Δηλαδή, αν πρόκειται να λάβει κάποιο επίδομα, ή αν κληρονόμησε κάποιο ακίνητο ή χρηματικό ποσό, ή αν έχει απολυθεί κ.λπ.

100.000 αιτήσεις

Ο Νόμος Κατσέλη, με όλες τις τροποποιήσεις που έχουν γίνει δίνει τη δυνατότητα σε νοικοκυριά με αποδεδειγμένη οικονομική αδυναμία να διαγράψουν οφειλές τους και να ρυθμίσουν το υπόλοιπο ποσό. Επίσης προστατεύει την κύρια κατοικία από πλειστηριασμούς έναντι τραπεζών και ιδιωτών όχι έναντι του Δημοσίου.

Η απήχηση των σχετικών διατάξεων είναι τεράστια. Οι αιτήσεις από το 2010 μέχρι σήμερα ανέρχονται σε 100.000. Μάλιστα, η εκδίκαση των υποθέσεων από τα Ειρηνοδικεία φτάνουν ακόμη και το 2023. Από τότε που ξεκίνησαν οι συζητήσεις για την κατάργηση των οριζόντιων διατάξεων προστασίας των πλειστηριασμών όλο και περισσότερα νοικοκυριά στράφηκαν στον νόμο 3869/2010.

Έτσι, τα άρθρα του προσφέρουν την προστασία της κύριας κατοικίας αλλά και συνολικά της περιουσίας του οφειλέτη από τη στιγμή που εκείνος θα υποβάλει την αίτηση στο Ειρηνοδικείο μέχρι και την έκδοση απόφασης. Για το διάστημα αυτό ο αιτών θα πρέπει να καταβάλει μία ελάχιστη δόση προς την τράπεζα. Το ποσό της υπολογίζεται με βάση την οικονομική κατάσταση του οφειλέτη. Ωστόσο, η ελάχιστη καταβολή δεν θα μπορεί να είναι μικρότερη του 10% της τελευταίας ενήμερης δόσης με ελάχιστο συνολικό ποσό καταβολής τα 40 ευρώ μηνιαίως. Πάντως, από την υποβολή της αίτησης μέχρι την εκδίκαση, με βάση τις σημερινές ημερομηνίες, ανοίγεται ένα τεράστιο παράθυρο στην καταχρηστική εφαρμογή των διατάξεων από μπαταξήδες.

Επιπλέον, ο οφειλέτης έχει το δικαίωμα, σύμφωνα με τον ίδιο νόμο, εφόσον του ζητηθεί η ρευστοποίηση ακίνητης περιουσίας να εξαιρέσει την κύρια κατοικία εφόσον η αξία της ισούται με το αφορολόγητο όριο της κύριας κατοικίας, όπως αυτό ορίζεται από τις φορολογικές διατάξεις, προσαυξημένο κατά 50%. Με πιο απλά λόγια για έναν άγαμο να μην είναι πάνω από 300.000 ευρώ και για έναν έγγαμο με δύο παιδιά να μην ξεπερνά τις 450.000 ευρώ.

Αναγκαστική Εκτέλεση

Στην περίπτωση που οφειλέτης δεν μπορεί να υπαχθεί για πραγματικούς και αντικειμενικούς λόγους σε καμία ρύθμιση, τότε ο δανειστής έχει τη δυνατότητα να ξεκινήσει διαδικασία αναγκαστικής εκτέλεσης σε βάρος της περιουσίας του οφειλέτη. Επειδή η διαδικασία αναγκαστικής εκτέλεσης αποτελεί μια πολυδάπανη και χρονοβόρα διαδικασία κινείται μόνον όταν οι τράπεζες δεν βλέπουν καμία ανταπόκριση από τον οφειλέτη.

Τα στάδια της αναγκαστικής εκτέλεσης είναι:

1. Έκδοση εκτελεστού τίτλου (διαταγή πληρωμής ή δικαστική απόφαση κ.λπ.) Ο οφειλέτης μπορεί να προστατευτεί σε αυτή τη φάση κάνοντας άσκηση ανακοπής.

2. Επίδοση του εκτελεστού τίτλου με επιταγή προς εκτέλεση (δηλ. συνοδευτικό νομικό έγγραφο με το οποίο δηλώνεται η έναρξη της εκτέλεσης). Κι εδώ ο οφειλέτης μπορεί να προστατευτεί κάνοντας άσκηση ανακοπής κατά της επιταγής

3. Αν δεν υπάρχει ήδη προσημείωση ή υποθήκη στο ακίνητο, εγγράφεται προσημείωση ή υποθήκη.

4. Εγγραφή κατασχετήριας έκθεσης και κοινοποίηση στον οφειλέτη . Ακόμη κι αν δεν ευοδώσουν οι προηγούμενες ασκήσεις ανακοπής οφειλέτης κι εδώ μπορεί να προχωρήσει σε άσκηση ανακοπής

5. Ορισμός διενέργειας πλειστηριασμού. Αλλά και στο τελευταίο σημείο ο δανειολήπτης κάνει άσκηση ανακοπής (π.χ. για την αξία).

Ο πλειστηριασμός ορίζεται να λάβει χώρα σε συγκεκριμένη ημέρα και ολοκληρώνεται μόνον εφόσον βρεθεί υπερθεματιστής (υποψήφιος αγοραστής που θα «χτυπήσει» το ακίνητο), στο τίμημα που περιγράφεται στην κατασχετήρια έκθεση ή σε όποιο έχει ορίσει το δικαστήριο. Αν δεν βρεθεί υπερθεματιστής, επαναπροσδιορίζεται ημερομηνία πλειστηριασμού. Πάλι ο οφειλέτης προστατεύεται κάνοντας άσκηση ανακοπής (π.χ. για την αξία).

Στην πράξη κανένας πλειστηριασμός δεν πρόκειται να λάβει χώρα από τράπεζες, τόσο διότι είναι χρονοβόρα διαδικασία όσο και διότι δεν βρίσκονται υπερθεματιστές.